Инвестиции в коммерческую недвижимость рухнули на 30%

Рынок сжался, но не остановился: итоги первого полугодия 2026 года

Совокупный объём вложений в коммерческую недвижимость Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области за первые шесть месяцев 2026 года упал до 114,6 млрд рублей - против 165,5 млрд годом ранее. Минус 30%. Сделок стало меньше, площади сократились, а инвесторы заметно ужесточили критерии отбора активов.

Цифры и сделки: что произошло

За январь-июнь 2026-го в двух крупнейших агломерациях страны закрыто всего 26 инвестиционных сделок совокупной площадью около 996 тыс. кв. м. Для сравнения: в первом полугодии 2025-го таких сделок насчитывалось 41, а суммарная площадь едва не дотягивала до 1 млн кв. м. Снижение по количеству транзакций - почти треть.

Аналитики учитывали только крупные сделки с готовыми объектами и проектами build-to-suit. Покупки земли, операции между аффилированными структурами и сделки без очевидной коммерческой логики в расчёт не брались.

Москва тянет рынок. Но с трудом

Столичный регион по-прежнему формирует основной массив - 100,5 млрд рублей, или почти 88% от общего объёма. Год назад было 145,5 млрд. Падение - те же 30%. Тем не менее площадь закрытых сделок в Москве и Подмосковье выросла на 21% и достигла 887,8 тыс. кв. м. Это значит: объекты покупают дешевле, но площадью покрупнее. Классический признак рынка, где продавцы идут на уступки.

Главный драйвер московского рынка - ритейл. На торговую недвижимость пришлось 69,5 млрд рублей, то есть 69% всех региональных инвестиций. Гостиничный сегмент - полный ноль. Ни одной сделки.

Петербург просел сильнее по площади

В северной столице и соседней области картина схожая, но со своей спецификой. Объём инвестиций - 14,1 млрд рублей, снижение на 29,5% к прошлогодним 20 млрд. Восемь сделок вместо прежних - и падение суммарной площади сразу на 63%, до 108,1 тыс. кв. м. Лидером по притоку капитала стали офисы: 5,3 млрд рублей, или 38% петербургских вложений. Редевелопмент - как и гостиницы в Москве - не дал ни одной закрытой сделки.

Виктор Заглумин, сооснователь и партнёр Bright Rich, объясняет ситуацию без алармизма: «Рынок инвестиций в первом полугодии 2026 года некорректно характеризовать как рынок паузы. Сделки продолжаются, однако инвесторы стали более избирательными. Покупатели оценивают не только цену за квадратный метр и текущую доходность, но и качество арендаторов, сроки договоров, потенциал роста ставки, ликвидность локации и возможность дальнейшего управления стоимостью».

Контекст: инвестиционная пауза - часть общей картины

Снижение активности в коммерческой недвижимости вписывается в более широкий инвестиционный спад. Ещё в первом квартале 2026-го вложения девелоперов в земельные участки под застройку упали на 31% - до 82,4 млрд рублей. Московский регион потянул вниз сильнее всего: спрос на новостройки ослаб, кредитные ставки остаются заградительными, а строительные компании предпочитают дотягивать текущие проекты, а не запускать новые.

По сути, рынок перешёл в режим осторожной селекции. Покупают то, где понятен сценарий выхода и гарантирован денежный поток. Всё остальное - ждёт лучших условий.